理清武漢城市圈發(fā)展思路  推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧一體化

2014-09-15 00:53:41  

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潘世炳  委員

    一、理清武漢城市圈發(fā)展思路
    2007年12月14日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。武漢城市圈要抓住這次難得的發(fā)展機(jī)遇，需要聚焦四類問(wèn)題、強(qiáng)調(diào)三個(gè)階段、規(guī)避四個(gè)誤區(qū)。

    聚焦四類問(wèn)題：一是以本次綜合配套改革為契機(jī)，解決原有難題。如優(yōu)化政府職能；政企（事）分開(kāi)；提高行政機(jī)關(guān)工作效率；改善投資環(huán)境；完善社會(huì)保障體系等；二是解決產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城市圈建設(shè)中的具體問(wèn)題。鼓勵(lì)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型企業(yè)的發(fā)展等；三是在部分重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)找準(zhǔn)突破口，大膽突破創(chuàng)新。比如在土地使用制度和管理體制、稅收改革、金融改革等方面；四是在關(guān)系湖北發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，向中央爭(zhēng)取政策、項(xiàng)目等。比如建立中部金融中心、設(shè)立期貨交易所、解決武漢航空港“落地簽證”等問(wèn)題。

    強(qiáng)調(diào)三個(gè)階段：即分層次、分階段實(shí)施“兩型社會(huì)”建設(shè)。城市圈的發(fā)展過(guò)程可分為雛形期、成長(zhǎng)期和成熟期。在雛形期，要通過(guò)一定的行政手段，培育基礎(chǔ)要素，縮小區(qū)域之間以及區(qū)域內(nèi)部差距；在成長(zhǎng)期，要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，打破各種壁壘，構(gòu)筑城市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群和一體化市場(chǎng)，推進(jìn)生產(chǎn)要素和產(chǎn)品等在區(qū)域內(nèi)的高效流動(dòng)；在成熟期，要優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)高效空間組織。目前武漢城市圈還處于雛形期向成長(zhǎng)期過(guò)度階段，要結(jié)合特點(diǎn)，采取合適措施。

    規(guī)避四個(gè)誤區(qū)：一是違背區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃，重視表面“政績(jī)工程”，輕視內(nèi)在效益與效率。盲動(dòng)投入超過(guò)承載能力的財(cái)力物力，最終形成極大浪費(fèi)；二是武漢城市圈“內(nèi)部廝殺”，城市之間盲目攀比，相互爭(zhēng)奪項(xiàng)目、資金、技術(shù)，忽視吸引來(lái)自省外和境外的投資，不能把投資最有效地配置到最適當(dāng)?shù)牡胤?；三是重硬件輕軟件，重經(jīng)濟(jì)輕社會(huì)文化等。忽視服務(wù)等方面建設(shè)，忽視市民文化和城市人文精神建設(shè)；四是重視政府的決定性作用，忽視其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的作用。城市群建設(shè)要通過(guò)行業(yè)組織、經(jīng)濟(jì)組織來(lái)形成真正的效益和效率。

    二、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧一體化
    （一）盡快編制完善武漢城市圈總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，將武漢城市圈建設(shè)納入法定規(guī)劃體系進(jìn)行管理

    武漢城市圈總體規(guī)劃已經(jīng)湖北省政府原則通過(guò)，希望盡快按法定程序報(bào)湖北省人大常委會(huì)審議通過(guò)。武漢城市圈土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有開(kāi)始編制。據(jù)悉，新一輪湖北省土地利用總體規(guī)劃(2006年-2020年)正在修編，希望在修編過(guò)程中，充分協(xié)調(diào)9個(gè)城市意見(jiàn)，編制武漢城市圈土地利用總體規(guī)劃。做好土地利用總體規(guī)劃與城市圈總體規(guī)劃的銜接，力求在規(guī)劃的期限、規(guī)模、區(qū)域范圍、發(fā)展方向、功能指標(biāo)等方面取得一致。制定相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)制以協(xié)調(diào)城市之間產(chǎn)業(yè)布局，大幅度增加武漢城市圈未來(lái)15的規(guī)劃用地，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。

    （二）嘗試土地改革，增加土地供應(yīng)總量
    2006年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行綜合配套改革試點(diǎn)，同意給予天津?yàn)I海新區(qū)土地變性進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等五項(xiàng)扶持政策。天津?yàn)I海新區(qū)將有300多平方公里的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。據(jù)悉，國(guó)土資源部已經(jīng)原則批準(zhǔn)了濱海新區(qū)的土地改革方案。
武漢城市圈要大規(guī)模發(fā)展，必須嘗試土地改革，通過(guò)多個(gè)途徑增加土地供應(yīng)總量。

    1、爭(zhēng)取擴(kuò)大“土地增減掛鉤”試點(diǎn)范圍，把9個(gè)城市全部納入試點(diǎn)?！巴恋卦鰷p掛鉤”就是依據(jù)土地利用規(guī)劃，對(duì)廢棄、閑置和低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地，通過(guò)整理復(fù)墾，增加有效耕地面積，等量置換為建設(shè)用地指標(biāo)的土地利用活動(dòng)。對(duì)全省大量存在的“空心村”實(shí)施遷村騰地和開(kāi)發(fā)整理各類廢棄地，可騰出大量的建設(shè)用地。既能解決用地指標(biāo)不足的問(wèn)題，又能節(jié)省耕地占補(bǔ)的費(fèi)用，還能促進(jìn)加快新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地。2005年來(lái)，經(jīng)國(guó)土資源部批準(zhǔn)，湖北省有武漢、孝感、宜昌、荊州四個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)工作，實(shí)施掛鉤項(xiàng)目16個(gè)，掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)563公頃。要爭(zhēng)取通過(guò)國(guó)土資源部的支持，將武漢城市圈中9個(gè)城市全部納入試點(diǎn)范圍。

    2、實(shí)行耕地異地占補(bǔ)平衡。要探討通過(guò)政府、公眾監(jiān)督和評(píng)估機(jī)制的建立,建立耕地異地占補(bǔ)平衡機(jī)制?！案禺惖卣佳a(bǔ)平衡”有利于武漢城市圈在規(guī)劃建設(shè)用地時(shí)，如果需要占用耕地，可以在其他城市進(jìn)行復(fù)墾平衡。要盡快與武漢城市圈有關(guān)地方協(xié)商，開(kāi)展耕地異地占補(bǔ)平衡工作，充分發(fā)揮武漢城市圈外圍耕地后備資源豐富的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)一步保障武漢城市圈建設(shè)用地。

    3、推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，拓寬土地供應(yīng)空間。在嚴(yán)格保護(hù)耕地的前提下，允許集體建設(shè)用地特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體建設(shè)用地，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、入股等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的合理配置，有利于新農(nóng)村建設(shè)，有利于拓寬土地供應(yīng)空間，減輕耕地占用壓力。2007年7月和8月，成都市已先后出臺(tái)相關(guān)文件，對(duì)優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理、增加建設(shè)用地面積取得明顯效果。

    4、劃分武漢城市圈協(xié)作功能區(qū)，爭(zhēng)取功能區(qū)土地集中“變性”。在編制武漢城市圈總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在武漢周邊的各個(gè)不同區(qū)位，分別建立不同類型的功能區(qū)，科學(xué)確定各分區(qū)和地塊用途，提出控制指標(biāo)和限制條件。嘗試參照天津模式，實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃單列的形式，爭(zhēng)取部分功能區(qū)土地集中“變性”，從而更快更大規(guī)模地獲得建設(shè)用地。

    （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧一體化，利于優(yōu)化配置市場(chǎng)資源
    1、嘗試土地供應(yīng)整體策劃和安排。統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地供應(yīng)計(jì)劃和供應(yīng)數(shù)量、時(shí)間、方式以及相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。不論是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是工業(yè)和其他基礎(chǔ)設(shè)施用地，都可以考慮按照這種方式來(lái)統(tǒng)一協(xié)調(diào)供應(yīng)土地。
    2、建立統(tǒng)一而相互開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)。拆除行政壁壘，相互放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括住房公積金、咨詢、評(píng)估、代理等。可以考慮建設(shè)武漢區(qū)域性票據(jù)中心市場(chǎng)，城市圈內(nèi)實(shí)行同城清算，各商業(yè)銀行不受地域限制發(fā)展異地貸款、發(fā)展城市圈同業(yè)拆借市場(chǎng)等。窗體頂端
    3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理一體化。嘗試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)管理一體化，包括規(guī)劃、項(xiàng)目招商、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)管理等一體化?？梢钥紤]成立“武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)盟”，聯(lián)盟由政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)開(kāi)發(fā)和中介組織組成。搞活城市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化還可以延伸到城市圈幾個(gè)城市“代管”的7個(gè)縣級(jí)城市。
    4、優(yōu)化政府職能，嘗試頒發(fā)房地產(chǎn)證書(shū)。2007年4月，武漢市國(guó)土資源局與武漢市房產(chǎn)管理局合并，成立了武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局。這對(duì)于提高工作效率，方便百姓是有意義的。下一步要盡快考慮將土地使用證和房屋所有權(quán)證合并，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)證書(shū)，并向其他條件成熟的城市推廣。

(發(fā)言人單位及職務(wù)(職稱)：湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))