關于加強城市小區(qū)物業(yè)管理的建議

2017-03-29 15:51:06  

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    多年來，各地相繼出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)保安發(fā)生矛盾沖突事件，也經(jīng)常有人在網(wǎng)上吐槽小區(qū)衛(wèi)生臟亂差、道路堵、行車難、電梯常壞、房屋漏水、安全沒有保障等一系列物業(yè)問題。物業(yè)公司同樣有苦難言，認為業(yè)主不理解不配合，物業(yè)費收繳難、資金匱乏、人員不足、經(jīng)營虧損等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾不斷加劇，形成惡性循環(huán)，造成群眾反映強烈，社會不穩(wěn)定因素突出。

 

    城市小區(qū)物業(yè)管理主要存在以下問題：

 

    （一）物業(yè)公司服務不到位，引發(fā)矛盾。部分物業(yè)公司過度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應服務。如人員配置不足，導致小區(qū)失竊，電梯、通訊設施、污水管道、衛(wèi)生設施、房屋漏水等故障得不到及時維修或多次維修帶來不便，以及亂停車造成行車難、停車難等問題，造成業(yè)主不滿意。

 

    （二）物業(yè)公司受制于房地產(chǎn)開發(fā)商。部分物業(yè)公司是從房地產(chǎn)開發(fā)商派生出來的，由于其“血緣”關系，對房地產(chǎn)開發(fā)商在施工階段遺留下來的項目問題不敢進行監(jiān)督，致使問題在業(yè)主入住后頻頻暴露，引發(fā)業(yè)主不滿。如房屋面積縮水、原買房時承諾項目沒有到位或發(fā)生改變等問題，小區(qū)業(yè)主因難以找到房地產(chǎn)開發(fā)商進行交涉故而直接歸咎于物業(yè)公司。

 

    （三）小區(qū)的自治功能沒有充分發(fā)揮。業(yè)主和業(yè)委會與物業(yè)公司、社區(qū)居委會三者的關系沒有理順，缺少相互溝通和尊重，沒有形成小區(qū)協(xié)同治理合力。一旦問題發(fā)生，沒有換位思考，各執(zhí)己見，容易造成矛盾激化，業(yè)主以物業(yè)管理存在問題為由拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司以業(yè)主拖欠、不交物業(yè)費為由減少物業(yè)管理人員降低服務標準，從而更加陷入了惡性循環(huán)。

 

    （四）物業(yè)維修基金申請難。業(yè)主購買房屋時，按成交價格的5%繳納物業(yè)專項維修基金，用于房屋共用部位設施的維修、更換，如房屋漏水、承重墻開裂、電梯維修、更新監(jiān)控設備等均屬于維修基金使用范圍，但申請這筆資金手續(xù)繁瑣，有的甚至一拖就是1-2年。

 

    （五）個人利益影響小區(qū)整體利益。部分業(yè)主受個人利益驅(qū)使，出現(xiàn)違法裝修、破壞房屋結構、違法改變物業(yè)用途、毀壞小區(qū)綠化環(huán)境、侵害公共利益等行為，造成了大多數(shù)業(yè)主不滿意，但物業(yè)公司無執(zhí)法權力，只能向有關職能部門反映，在問題沒有得到及時解決的情況下，業(yè)主容易歸咎于物業(yè)公司管理不力。

 

    上述問題產(chǎn)生的主要原因是：小區(qū)內(nèi)各主體的法律地位不明晰。小區(qū)是群眾性的自治組織，小區(qū)的業(yè)主大會和由其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是小區(qū)的管理主體，它有權決定本小區(qū)內(nèi)一切重大事項，包括聘用物業(yè)管理，而小區(qū)的物業(yè)管理應該是有償為小區(qū)所有業(yè)主提供物業(yè)管理的服務機構，而不是小區(qū)的管理機構，它與小區(qū)的所有業(yè)主是完全按照合約辦事的平等主體。物業(yè)管理應該由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會按照一定的程序選聘產(chǎn)生，而目前許多城市小區(qū)的物業(yè)管理機構大多是由開發(fā)商聘請而來。這些物業(yè)管理機構只是小區(qū)交付使用前期的臨時性機構，卻一直代替著業(yè)主委員會行使著業(yè)主大會的權力，這就直接導致業(yè)主的合法權益無法得到保障，業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾激化。

 

    為此，建議：

 

    1、實行小區(qū)分工協(xié)作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認識到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚與水的關系”。業(yè)主不但要主動參與小區(qū)管理建設，還要支持業(yè)委會與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。

 

    2、加強職能部門行政指導。街道辦事處、社區(qū)居委會要幫助小區(qū)加強業(yè)主委員會組織建設，完善業(yè)主公約、財務管理以及物業(yè)服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對于沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，政府住建部門以及街道辦事處、居委會要指導小區(qū)加快成立業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時，由業(yè)委會進行協(xié)調(diào)。

 

    3、物業(yè)管理引入競爭機制。通過公開招標方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會的公開監(jiān)督，實行人性化管理，逐步樹立物業(yè)公司的責任意識、服務意識、質(zhì)量意識。

 

    4、建立規(guī)范的物業(yè)收費管理制度。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符的收費標準，對拒繳物業(yè)費的業(yè)主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會、居委會、物業(yè)公司等代表共同評議當年工作成績，根據(jù)合同服務項目的優(yōu)劣給予獎勵和處罰。

 

    5、規(guī)范維修基金的申請手續(xù)。維修基金是全體業(yè)主的錢，由住建部門代管，若小區(qū)需要公共維修，應由物業(yè)公司向業(yè)委會申請同意。業(yè)委會在小區(qū)發(fā)出公告，經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意后，方可使用維修基金。

 

    6、加大部門執(zhí)法力度。建設規(guī)劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區(qū)建設，加大執(zhí)法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處理。

 

    （荊門市政協(xié)委員  王忠標  供稿）